从中国经济转型角度看房地产最后的结局

国内的房地产泡沫现象已经引起了多方讨论,大多数人的观点都是:泡沫很大,但短期内中国经济不会崩盘。而无论中国经济转型是否成功,中国房地产泡沫最后的命运或结局都已经决定——无非是主动刺破或被动刺破的结局。

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【编者按】自从研究房产领域之后,总会有一些朋友向我发问:房价还会再涨吗?现在适合买房吗?三四线还是一二线城市好?其实对于这些问题,经济学家也很难用三言两语去讲清楚。原因是在中国,房产已经具备了很强的金融属性,是人们的一种投资和资产管理的需要,而不仅只是作为一种刚性需求。这个市场看似很大(实际上也很大),但其背后的涨跌自有一套逻辑,万事皆有因果,从更深的角度来看房地产,你会收获更多东西。

本文从房地产的金融属性、货币总量、国家经济转型等方面了分析房地产泡沫产生的原因,并预测了最终的结局。中国经济与房地产之间的密切关系,恰恰是楼市起落的重要原因之一。而中国的经济转型,已经迫在眉睫。

本文首发于“界面新闻”,由编辑,以供人们参考。


 

中国房地产目前泡沫很大,这已经成为公认的事实,因此国内外很多专家学者纷纷预测房地产最后的结局,尤其是国外的专家学者。泡沫是肯定要“破”的,但是什么时候“破”就无法预测了。我们小禾智库从另一个角度:中国经济转型角度来分析一下中国房地产的最后结局。

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首先,先说明三个观点:(1)中国的房地产已经转化为金融属性,基本不受商品属性的影响;(2)中国的房地产,已经是中国货币泄洪的工具,具有非常特殊的地位;(3)中国房地产已经成为中国经济转型的缓冲地带,并且起到非常重要的作用。

因为中国的房地产已经成为金融属性,因此和很多房地产商品属性的关系不大,如人口、租房比、房价收入比等等,目前的房地产主要和M2、信贷总量、利率以及杠杆率有关,因此很多试图分析房地产的指标都失灵,就是房地产总价格/GDP这个泡沫指标也基本失灵。这点,对我们分析中国房地产未来的结局非常重要。

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自2008年以来,中国已经多次超量发行货币。实际上,2008年的美国次贷CRISIS我们真的要反思,因为美国次贷CRISIS得的是金融体系的“病”,而“传染”给中国的是经济问题的病,如果我们依然按照金融CRISIS的病治疗经济问题的病,不但病没有治好,而且得了更多的病。

因此,我们曾用实体经济、股市来“分洪”中国连续超量发行的货币,不仅中国经济没有好转,而且导致中国实体经济、股市也问题多多,“染上重症”。最后没有办法,只能选择房地产。虽然中央政府已经决定逐步降低对房地产的依赖,但是没有办法,房地产“最好用”。

因此,中国政府在2016年依然选择房地产作为中国货币泄洪的工具:(1)更多超量发行的货币吸纳到房地产领域;(2)目的是给中国经济转型争取时间;(3)但是却使得房地产越来越具有金融属性,目前来看,已经变成完全的金融属性。

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房地产不仅是中国货币泄洪的工具,更是中国经济转型的缓冲地带。

(1)中国经济严重下行的时候,其他产业无法保证GDP稳定,这个时候就需要房地产顶住,因为其可以影响很多其他相关产业,从而带动整个国家的GDP;(2)如果中国经济GDP已经稳定,而且形势不错,则可以采用信贷、利率以及限购等方式限制房地产的发展。

因此,2015年至2016年我们看到了中国经济和房地产之间的密切关系。

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2009年、2013年、2016年连续使用房地产工具,已经使中国房地产产生了严重泡沫。因此很多专家学者纷纷预测中国房地产泡沫何时破灭,这真是个难题啊。

小禾智库认为,我们不能从房地产总价值/GDP总量等指标来衡量房地产破灭问题,虽然现在我们这个指标已经高于日本1991年的指标。因为中国的RMB是管制的,其和外部世界是隔绝的,如果RMB完全国际化,中国房地产早就崩盘了。

因此,我们必须换个角度看房地产最后的解决办法。小禾智库认为,中国房地产最后的解决方法必须以中国经济转型是否成功来度量:

(1)中国经济转型在近年完成转型,从L型走出成为U型结构。

(2)中国经济转型尚未成功,经济情况越发恶化;

(3)中国经济转型即使不是很成功、也不是很恶化,维持目前的局面。

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中国经济要想从L型转为U型的情况,则中国政府必然对房地产动手,主动刺破房地产泡沫:(1)如北京政府一样提高信贷额度,锁住房地产;(2)立即上马房产税、遗产税;(3)加大房地产卖房的总成本。总之有很多方法可以让房地产有序降价。

如果中国经济转型完全不成功,经济情况越发恶化,则中国经济会出现GDP严重下滑、失业严重、工资收入大幅下跌等情况,则房地产市场基本上就处于崩盘模式,如希腊、西班牙等在2010年欧债CRISIS发生时的情况。

剩下的就是总体概率上比较容易发生的中国经济格局,即继续维持目前的局面,经济转型没有太大的变化,那么中国房地产可能再次作为经济转型的工具,即中国政府使用开放信贷总量、降低利率以及加杠杆等方式,从而使房地产再次快速上涨。

但是,我们认为房地产如果再次快速上涨,就可能到了无法支撑的地步,房产泡沫自然而然会“自爆”。

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因此,无论中国经济转型是否成功,中国房地产最后的命运或结局都已经决定。无非是主动刺破或被动刺破的结局。

当然,目前来看,中国经济依然需要房地产,我们预测:(1)2016年房地产上涨热潮从一二线城市转移到三线城市;(2)2016年从一二线城市开始锁盘;(3)2017年6月份前全国房地产锁盘。

当下,中国政府开始全力冲刺中国经济的转型,因为从十八大到现在,无论反腐、房地产吸纳货币还是军队改革均已经转入正轨,剩下的核心任务就是中国经济的转型了。

目前来看,中国党和政府的总体思路正确,而且路径清楚,如果能够有效地解决经济问题,则中国很可能步入新的阶段。

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